Zweckentfremdung von Wohnraum

Zweckentfremdung liegt immer dann vor, wenn Wohnraum längerfristig seinem Wohn-Zweck entzogen wird. In all diesen Fällen greift ein Genehmigungsvorbehalt – das heißt: Nur mit vorheriger Erlaubnis der Stadt Flensburg darf die Nutzung erfolgen.

Typische Beispiele für Zweckentfremdung sind unter anderem:

-       Ferienwohnnutzung über 12 Wochen

Wenn eine Wohnung an Tourist*innen oder Gäste für mehr als 12 Wochen im Jahr vermietet wird, gilt dies als Zweckentfremdung. Das gelegentliche Vermieten an Feriengäste ist bis zu insgesamt 12 Wochen pro Kalenderjahr erlaubt – alles darüber hinaus erfordert eine Genehmigung der Stadt.

-       Gewerbliche Nutzung über 50 % der Wohnfläche

Wird eine Wohnung überwiegend gewerblich oder beruflich genutzt, liegt eine Zweckentfremdung vor. Konkret heißt das: Wenn mehr als die Hälfte der Wohnfläche für Büro, Praxis, Laden, Ferienzimmer oder andere nicht-wohnliche Zwecke genutzt wird, ist dies genehmigungspflichtig.

-       Leerstand über 6 Monate

Steht Wohnraum länger als sechs Monate ununterbrochen leer, ohne dass es dafür einen nachvollziehbaren Grund gibt, gilt dies als zweckfremde Nutzung. Unbegründeter Leerstand soll vermieden werden.

-       Bauliche Veränderung mit Wohnraumverlust

Wenn durch Umbau oder bauliche Maßnahmen Wohnraum nicht mehr für Wohnzwecke geeignet ist oder Wohnfläche verloren geht, spricht man von Zweckentfremdung

-       Abriss von Wohnraum (Beseitigung)

Die Beseitigung von Wohnraum – etwa durch Abriss eines Wohngebäudes – ist ebenfalls eine Zweckentfremdung und bedarf einer Genehmigung. Sofern unmittelbar ersatzweise neuer Wohnraum an gleicher Stelle geschaffen wird, wird die Genehmigung in der Regel erteilt.

Ja, in bestimmten Fällen gilt: Bestehende Ferienwohnungen, die bereits vor dem 1. Juni 2025 rechtmäßig betrieben wurden, gelten gemäß Wohnraumschutzgesetz nicht als Zweckentfremdung. Das bedeutet: Für diese Nutzung muss kein Antrag auf zweckentfremdungsrechtliche Genehmigung gestellt werden.

Voraussetzung ist allerdings, dass die Ferienwohnnutzung baurechtlich zulässig war und ist. Eigentümer*innen müssen also über eine entsprechende Baugenehmigung verfügen. Falls diese bislang nicht vorliegt, ist ein entsprechender Bauantrag nachträglich zu stellen. Weitere Informationen dazu finden Sie bei der Bauordnung.

Auf Wunsch kann die Stadt Flensburg ein sogenanntes Negativattest ausstellen, das bestätigt, dass es sich nicht um eine genehmigungspflichtige Zweckentfremdung handelt. Dies ist insbesondere gegenüber Plattformen oder Dritten hilfreich – eine Pflicht zur Beantragung besteht jedoch nicht.

Die Satzung ist neu, und es ist verständlich, dass sich daraus viele Detailfragen ergeben. Nicht in jedem Einzelfall können wir sofort eine verbindliche Auskunft geben. Wir nehmen Ihre Anliegen jedoch ernst und beantworten alle eingehenden Fragen mit der gebotenen Gründlichkeit – auch wenn dies im Einzelfall etwas Zeit in Anspruch nehmen kann.

Um Sie bestmöglich zu informieren, wird die Stadt geeignete Kommunikationsformate anbieten – darunter ein FAQ-Dokument mit häufig gestellten Fragen, weiterführenden Erläuterungen und Beispielen. Diese wird sukzessive ausgebaut und auf www.flensburg.de/zweckentfremdung bereitgestellt.

Die Satzung verfolgt das Ziel, Wohnraum vor zweckfremder Nutzung zu schützen – daher können nur in begründeten Ausnahmefällen Genehmigungen erteilt werden. Ein solcher Ausnahmefall kann zum Beispiel vorliegen, wenn besondere persönliche oder bauliche Umstände eine vorübergehende andere Nutzung rechtfertigen.

Nur beim Abriss mit anschließendem Ersatzwohnraum – also einem Neubau in vergleichbarem Umfang – ist die Genehmigung in der Regel vorgesehen.

Ein formloser Antrag reicht aus. Er sollte folgende Angaben enthalten:

• Name und Kontaktdaten der Eigentümer*in
• genaue Adresse und Beschreibung des betroffenen Wohnraums
• Art der geplanten Nutzung (z. B. Ferienvermietung, Leerstand, Umbau)
• Begründung der Zweckentfremdung
• voraussichtliche Dauer der Zweckentfremdung
• ggf. Nachweise (Fotos, Baupläne, Inserate etc.)
• ggf. Aktenzeichen des Bauantrags

Bitte reichen Sie den Antrag vor Beginn der geplanten Nutzung ein.

Damit die Satzung nicht nur auf dem Papier wirkt, braucht es verbindliche Regeln und deren Durchsetzung. Sanktionsmöglichkeiten sind notwendig, um einen fairen Vollzug sicherzustellen, rechtswidrige Zweckentfremdung zu verhindern und alle Eigentümer*innen gleich zu behandeln – unabhängig davon, ob sie ihre Wohnung regulär vermieten oder anderweitig nutzen wollen.

Zudem besteht eine Mitwirkungspflicht: Eigentümer*innen müssen auf Anfrage Auskunft geben und Unterlagen vorlegen. Diese Maßnahmen dienen dazu, Transparenz und Gleichbehandlung bei der Anwendung der Satzung zu gewährleisten.