Ferienwohnungskonzept

Es wurde eine steigende Zahl an Ferienwohnungen in Flensburg wahrgenommen, insbesondere in der Innenstadt. Gleichzeitig sind Ferienwohnungen Bestandteil des touristischen Beherbergungsangebots, wodurch Flensburg als Urlaubsstandort für zusätzliche Zielgruppen attraktiv wird. Es galt daher zu untersuchen, welche Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt und das Zusammenleben in den Quartieren bestehen, welche Eingriffsmöglichkeiten bestehen und wie sie zielgerichtet eingesetzt werden können.

Bei der räumlichen Verteilung ist eine erhöhte Dichte an Ferienwohnungen in der Innenstadt festzustellen. Aufgrund der bestehenden Prägung durch Gastronomie, Einzelhandel, Kultur- und Freizeiteinrichtungen wird die räumliche Verortung als verträglich angesehen, ein „Umkippen“ zu einer rein touristischen Gestaltung von Infrastruktur und Wohnumfeld ließ sich nicht feststellen. In Anbetracht der städtischen Zielsetzung, die Innenstadt in ihrer Wohnfunktion zu stärken, sollte allerdings eine räumlich differenzierte Steuerung von Ferienwohnungen erfolgen.

Auf Basis der Bestandsaufnahme und -analyse wurden vier Handlungsfelder identifiziert:

Handlungsfeld Datentransparenz

Es existieren keine offiziellen Statistiken zur Anzahl und zur Verortung von Ferienwohnungen, was die Bewertung des Steuerungsbedarfs deutlich erschwert. Mit dem vorliegenden Gutachten liegt ein Status Quo der Situation in Flensburg vor. Der Aufbau eines umfassenden Monitorings wird empfohlen, um Stadtverwaltung und Politik in die Lage zu versetzen, auch zukünftig sachgerechte Entscheidungen zum Umgang mit Ferienwohnungen in Flensburg treffen zu können.

Handlungsfeld Zweckentfremdung von Dauerwohnraum

Im Fokus dieses Handlungsfelds steht, wie die zukünftige Entwicklung von Ferienwohnungen in Flensburg gesteuert werden kann, um negativen Auswirkungen auf Dauerwohnraum und Wohnnachbarschaften entgegenzuwirken und gleichzeitig attraktive Ferienwohnungsangebote zu ermöglichen. Als geeignete Maßnahmen in diesem Sinn werden die Aufstellung bzw. Änderung von Bebauungsplänen und die Prüfung einer Zweckentfremdungssatzung vorgeschlagen.

Grundlage für die Festsetzungen zur Zulässigkeit von Ferienwohnungen in Bebauungsplänen bildet zukünftig ein räumliches Steuerungskonzept, dessen Zielsetzung die Organisation eines verträglichen Nebeneinanders von (Dauer-)Wohnen, Ferienwohnungen und weiteren Nutzungen im städtischen Gefüge ist. Demzufolge soll der Bedarf an Ferienwohnungen grundsätzlich in der Innenstadt und dem Hafenbereich abgebildet werden. Ferner soll eine Verträglichkeit innerhalb städtischer Quartiere, Wohnnachbarschaften und Hausgemeinschaften durch horizontal und vertikal differenzierte bauleitplanerische Festsetzungen erreicht werden. Damit das räumliche Steuerungskonzept als Grundlage in Bebauungsplanverfahren dienen kann, wurde es als sonstige städtebauliche Planung gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB beschlossen.

Durch den Erlass einer kommunalen Zweckentfremdungssatzung würde die Umwandlung weiterer Wohnungen zu Ferienwohnungen zukünftig untersagt werden. Die zum Zeitpunkt des Inkrafttretens bestehenden genehmigten Ferienwohnungen erhielten Bestandsschutz. Gemäß des am 5. Juli 2024 in Kraft getretenen Schleswig-Holsteinischen Wohnraumschutzgesetzes (SHWoSchG) sind kommunale Zweckentfremdungssatzungen auf fünf Jahre zu befristen. Innerhalb dieses Zeitraums sollten Bebauungspläne für die im räumlichen Steuerungskonzept priorisierten Quartiere (v.a. östliche Altstadt, nördliche Altstadt, Duburg) entsprechend der im Steuerungskonzept enthaltenen Zielsetzungen aufgestellt bzw. geändert werden.

Handlungsfeld Wohnungsmarktanspannung

In der Analyse konnte grundsätzlich eine Anspannung des Wohnungsmarktes in Flensburg nachgewiesen werden. Ein größerer Zusammenhang zwischen der Nutzung von Wohnungen als Ferienwohnungen und der globalen Wohnungsmarktanspannung konnte nicht identifiziert werden. Eine Steuerung von Ferienwohnungen mit der Zielsetzung, die Zahl der Ferienwohnungen in Flensburg zu reduzieren, hätte aus diesem Grund geringe Auswirkungen auf das verfügbare Angebot an Dauerwohnungen und die Mietpreisbildung insgesamt. Während sich für den gesamten Mietwohnungsmarkt im regionalen Vergleich in Schleswig-Holstein ein moderates Mietniveau ergibt, zeichnet sich für das Segment der kleinen Mietwohnungen eine überdurchschnittliche Anspannung in Flensburg ab. Handlungsziel ist daher neben dem Zweckentfremdungsverbot die Angebotsausweitung von Dauerwohnraum am Wohnungsmarkt in der Stadt Flensburg insgesamt. Dabei sollte (weiterhin) der Fokus auf kleine preissensible Haushalte gelegt werden.

Handlungsfeld Kommunikation und Akzeptanz

In diesem Handlungsfeld wird auf die auch in Flensburg zu verzeichnende Konfliktsituation zwischen einheimischer Bevölkerung sowie touristischen Nutzern und Vermietern hingewiesen, der es zu begegnen gilt. Dabei geht es nicht nur darum, auf die positiven Folgen des Tourismus für die Wohnbevölkerung hinzuweisen, sondern primär negative Begleiterscheinungen des Tourismus zu vermeiden.

Andererseits zeigt sich, dass viele Anbieter von Ferienwohnungen nicht ausreichend über rechtliche Anforderungen der Vermietung informiert sind. Das betrifft insbesondere die Genehmigungspflicht für die Nutzung einer Wohnung als Ferienwohnung. So lag für 70 % der ermittelten Ferienwohnungen keine der Nutzung entsprechende Baugenehmigung vor. Allerdings sind davon etwa 90 % voraussichtlich genehmigungsfähig. Sowohl bei der Aufstellung und Änderung von Bebauungsplänen als auch bei einer kommunalen Zweckentfremdungssatzung existieren weitgehende Bestandsschutzregelungen. Voraussetzung dafür ist allerdings das Vorliegen einer baurechtlichen Genehmigung. Hierauf soll im Rahmen der Kommunikation der vorgeschlagenen Steuerungsinstrumente hingewiesen werden, um die rechtliche Transparenz in Bezug auf Ferienwohnungen für die Bevölkerung sowie die touristischen Vermieter deutlich erhöhen.

Ferienwohnungen sind städtebaulich und planungsrechtlich eine andere Nutzung als Wohnungen, die dauerhaft von denselbem Personenkreis bewohnt wird. Die Nutzung zu Ferienwohnzwecken benötigt daher eine Baugenehmigung.

Im Ferienwohnungskonzept werden als mögliche Maßnahmen die Einführung einer Zweckentfremdungssatzung und die Änderung des Planrechts in Teilen des Stadtgebiets vorgeschlagen. Bei beiden Maßnahmen existieren umfangreiche Bestandsschutzregelungen. Dafür bedarf es aber einer Baugenehmigung als Ferienwohnung. Als Eigentümer/in einer Ferienwohnung sollten Sie also prüfen, ob Sie über eine solche Baugenehmigung verfügen. Andernfalls raten wir dazu, einen Bauantrag bei der städtischen Bauordnung (www.flensburg.de/bauordnung) zu stellen.

Die Konzepterarbeitung wurde durch eine Arbeitsgruppe aus TAFF, Bauordnung, Stadtplanung und dem Bereich Urbanes Wohnen eng begleitet. Ein zusätzlich zu den AG-Mitgliedern aus Stadtsanie-rung, Fachbereichsleitung Stadtentwicklung und Klimaschutz, SUPA-Vorsitz, Innenministerium und Investitionsbank Schleswig-Holstein bestehender Facharbeitskreis wurde jeweils nach Analyse- und Konzepterarbeitung konsultiert.

Im Rahmen der Konzepterarbeitung wurden durch den Gutachter Interviews mit lokalen Ex-pert*innen aus den Bereichen Wohnungswirtschaft, Tourismuswirtschaft, Mieterbund sowie potentiell auf temporäre Aufenthalte angewiesene Institutionen (Krankenhäuser, Hochschulen) bzw. deren Interessenvertretungen (Handwerkskammer, Industrie- und Handelskammer, Arbeitgeberverband) geführt.

Am 29.05.2024 fand eine Informationsveranstaltung zu den Möglichkeiten und Grenzen einer kommunalen Zweckentfremdungssatzung in der Bürgerhalle statt (Flensburger Stadtdialog). Der Konzeptentwurf war auf flensburg-mitmachen.de veröffentlicht, Stellungnahmen konnten vom 18.06. bis 04.08.2024 eingereicht werden.